【完全保存版】持ち家と賃貸住宅のメリットとデメリットを徹底比較!

結婚や出産といった、ライフスタイルが変化するタイミングで迷うのが住宅購入ですよね?

『人生における』1番大きな買い物だからこそ、損をしたくないと考える人は多いと思います。

よく、『住宅購入VS一生賃貸』どっちがお得か?

なんて記事をよく見ますが、住宅費の支払額は金利水準、返済期間などの条件で変わるため、有利・不利は一概には言えません。

老後の不安を少しでも払拭したいと考える人は、持ち家を購入。

気軽に住み替えをしたいと考える人は賃貸と考えると良いと思います。

結局は、住まいに何を重視し、何に満足するかが重要となります。

持ち家は資産になるともいいますが、今後の人口減少を考えると、よっぽど好条件の立地や物件でないと価値は維持しにくいですね。

資産価値を踏まえても余命や地価の変動といった不確定要素が多いため、損得勘定だけでの単純比較は難しいです。

住まいの価値とは、設備の充実度のほか、近所付き合いといったコミュニティ形成など、『お金に変えられない魅力』にも大きく左右されます。

まず、どんな暮らしができるのか、持ち家と賃貸のメリットデメリットを整理してみましょう。

それらを踏まえて『家族が快適に過ごせる住まいとは』『今後の暮らし方の方向性とは』といったライフプランをイメージし、どこに自分たちの価値を置くか決めると良いと思います。

 

持ち家派のメリット

老後の安心につながる

家を持つと、賃料を一生払い続けなくていいという安心感を得られます。

さらに、住宅ローンを組む段階で『団体信用生命保険』に加入すればローン返済者が死亡した場合、ローン残債がなくなるため、残された家族の安心につながります。

資産価値が下がりにくい物件なら、売ったり貸したりして活用することも可能です。

また、住宅ローンを借りると10年間、年末ローン残高の1%が所得税などから控除され、確定申告で戻ってきます。

金利が1%を下回るローンを借りてローン減税の対象となれば、支払利息より控除の方が多くなります。

住宅ローン減税制度の概要

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます(住宅の取得対価の計算においてはすまい給付金の額は控除されます)。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
この住宅ローン減税制度は、平成26年4月からの消費税率の引上げにあわせて、下表のとおり大幅に拡充されています。なお、申請は、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請します。世帯単位ではないことに注意してください。

適用期日 ~平成26年3月 平成26年4月
~平成33年12月※1
最大控除額(10年間合計) 200万円※2
(20万円×10年)
400万円※2
(40万円×10年)
控除率、控除期間 1%、10年間 1%、10年間
住民税からの控除上限額 9.75万円/年

(前年課税所得×5%)

13.65万円/年

(前年課税所得×7%)

主な要件
①床面積が50m2以上であること
②借入金の償還期間が10年以上であること

※1平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。

※2長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ300万円(~平成26年3月)、500万円(平成26年4月~平成33年12月)

住宅ローン減税の概要

グレードの高い設備やセキュリティで快適性が増す

賃貸物件は少しでも利回りを良くするため、建築コストを抑える傾向にあります。

新築物件を購入すれば、賃貸と同じ住居費でも、床暖房といった設備が充実し、部屋や浴槽などが広く、優れた防音性や耐震性を有する住環境が得られます。

自分好みに家をリフォームできる

注文住宅なら自分たちが本当に快適だと思える住まいを実現できます。

建売住宅や分譲マンションでも、内装のリフォームや間取りの変更が可能です。

手作りの収納棚を取り付けるといったDIYも気兼ねなくでき、自分たちの個性を活かした家作りを楽しめます。

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災害時に共助につながるコミュニティ形成ができる

マンションは管理組合があるため、住民同士の交流が活発になります。

新築マンションなら年齢や子供の数といった家族構成が似通うので、子育てに関する情報や悩みを共有しやすいです。

一戸建ての場合も、町内会などに入れば、地域の祭事などに参加できる場合もあります。

普段からご近所とのコミュニティ形成ができていれば、火事や地震などの災害に助け合えます。

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ローンを組むという覚悟から仕事のモチベーションが上がる

大きな買い物だからこそ、『ローンを返済するためにしっかり働かないと!』という仕事のモチベーションにつながる場合もあります。

持ち家派のデメリット

まとまった金額の初期費用や、修繕積立金などがかかる

何百万円単位での初期費用がかかり、資金の捻出が必要になります。

また賃貸にはない修繕積立金や、固定資産税相続税などの費用がかかります。

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支払い続けられるのかといった不安

収入が減少した時などにローンを支払い続けられるかという不安がつきまといます。

土地や価格が下落するなどの価格変動でのリスクも伴います。

転勤やトラブル時の住み替えが面倒

転勤などで人に貸すことになった場合、借り手を探したり家賃などの受け取りを管理したりと、手間や経費がかかります。

管理組合や町内会などで役割を担う

マンションなら管理組合、戸建なら町内会での役割を担うこともあります。

これも人に寄っては面倒かもしれません。

中古マンションは既にコミュニティが形成されているため、すぐに溶けにくい場合もあります。

災害時のリスクが大きい

火災保険よりも支払額が高い地震保険では、契約金が全額支払われるのは『全壊』の場合のみです。

地震が原因で発生した火事は火災保険が下りないというリスクもあります。

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賃貸派のメリット

ライフスタイルの変化などで柔軟に住み替えしやすい

最大の利点は住み替えがしやすいことです。

子供が生まれれば子育てしやすい環境の3LDK。

子供が独立すれば、スーパーや病院が隣接する駅近の2LDKといった具合に、ライフスタイルに合わせて住み替えしやすいのが特徴です。

転勤や子供の通学との都合で引っ越したい場合も、柔軟に対応できます。

火事や地震、事件、事故、近所とのトラブルなどがあった時のリスクも、持ち家に比べて小さいです。

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まとまった初期費用が不要

賃貸の場合、敷金・礼金・仲介手数料を合わせて家賃の4~6ヶ月分程度(数十万円単位)の初期費用が目安になります。

一方、持ち家は頭金や登記費用など数百万円がかかるので、賃貸の方が初期費用の負担が少なく、手元資金にあまり手をつけずに済みます。

また、収入が下がったり、教育資金の支出が気になる時、家賃の安い住居に住み替えて対応することもできます。

設備のメンテナンスが不要

持ち家は、固定資産税や火災保険料のほか、戸建ての場合は修繕リフォーム代、マンションなら管理費や修繕積立金などがかかります。

賃貸ならその費用がなく、共用部の修繕費は毎月の管理費に含まれているため、設備のメンテナンスはする必要がありません。

トイレが詰まった時など、管理会社や修理業者を手配してくれることも多いです。

 

賃貸派のデメリット

退職後も賃料を払い続けなければいけない

退職後も家賃を払い続けられるかという不安がつきまといます。

高齢者に貸す物件は限られ、連帯保証人を確保できるのか?という問題もあります。

物件によっては保証会社を利用できるものもありますが。。

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設備などの充実度が劣る

賃貸物件は、購入物件と比べて設備やセキュリティなどのクオリティは下がります。

同じエリアで同等の住居費でも、賃貸物件の方が部屋や浴槽などが狭い場合も多いです。

壁などの建材が薄いマンションでは、騒音や足音が原因で、隣や下の階の住民とのトラブルが発生しやすいです。

自由にリフォームできない

間取りの変更はもちろん、戸棚をつけるために壁に穴を開けたり、壁紙を張り替えたりといったリフォームが自由にできません。

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近所付き合いが希薄

隣人との付き合いはないケースも多く、どんな人が住んでいるのかわからないといったリスクもあります。

近所付き合いが面倒な人にとってはメリットかも。

資産として残らない

住居費は戻ってこないので、子供に資産として家を残せないです。

 

まとめ

いかかがでしょうか?

家を購入すると将来の住居費が確定するため、子供の教育費や老後の準備などのライフプランも立てやすくなります。

家族でどんな暮らしをしたいのかを、よく話し合い、交通の利便性や買い物の利便性、待機児童数や行政の子育て支援、資産価値が落ちにくいといった要素から、優先順位を明確にして立地や物件を選びましょう。

また、離婚など予期せぬトラブルで家を手放す可能性も考慮し、売りやすく貸しやすい物件を意識して選んだり、不動産会社などのプロの目に判断してもらうのもオススメです。

世帯年収が近い家族が暮らす立地や物件だと、近所付き合いが楽だと思いますよ。

賃貸住宅の場合は、生涯家賃の支払いが続きます。

平均寿命も伸び、年金の受給額に期待ができない昨今、定年退職後から100歳まで生きたと仮定した場合の家賃を、可能であれば定年を迎える65歳までに備えておきたいところですね。

試算方法は10万円の賃料の場合、年間120万円。2年で1回10万円の更新料を加えた場合、65歳から100歳まで36年間分(約4,500万円)が家賃として備えておきたい金額になります。


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